央行无悬念降息，我却闻到了暴风雨的味道！
毫无悬念，央行降息了！
4月20日上午，央行公布4月LPR利率，一年期LPR利率下调20个基点至3.85%，五年期LPR利率下调10个基点至4.65%。
之所以说毫无悬念，是因为市场对此已经有了充足预期，蓝白之前多篇文章也已经跟大家分析了4月降息的必然性。
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我们再来梳理一下时间线。
4月3日，央行宣布定向降准，同时将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%，“利率走廊”下移，无限趋近于零利率，详见央行动用“上古武器”！梦回2008年！
4月15日，央行开展1000亿元1年期MLF操作，中标利率2.95%，较上一次“降息”20个基点（BP），这是继3月30日逆回购利率“降息”20个基点后，时隔仅半个月后，迎来MLF操作的利率降息。
4月17日，高层会议强调：运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，坚持房住不炒。
请注意3月末以来货币政策的时间线：降逆回购利率——降准——降超储利率——降1年期MLF利率——高层明确指示降息——降LPR。
这是个非常清晰的链条，央行制定逆回购和MLF的利率，向市场投放流动性，引导银行间利率下行，银行的负债成本降低了（因为同业间的资金成本下降），终端的LPR自然会降低。
去年8月份贷款基准利率换锚LPR后，1年期MLF就成了LPR的“锚”，变化是同向的，参考此前出现的信号，本次降息实属意料之中，并不算超预期。
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重要的是“非对称降息”的信号。
LPR报价分1年期和5年期，1年期利率下降20BP，是为了重点扶持小微企业，让生意人能拿到便宜的短期贷款。
5年期利率跟中长期房贷挂钩，只降10BP是从侧面显示央行对房地产的态度，也是对4月17日高层会议重提“房住不炒”的响应。
请注意：这是央行第4次“非对称降息”了。
去年8月份，LPR报价机制形成，1年期LPR下调6BP至4.25%，5年期4.85%不动。
去年10月份，1年期下调5BP至4.2%，5年期4.85%不动。
去年11月份，1年期下调5BP至4.15%，5年期同步下调至4.8%。
今年2月份，1年期下调10BP至4.05%，5年期非对称下调5BP至4.75%。
今天，1年期下调20BP至3.85%，5年期非对称下调10BP至4.65%。
也就是说，除了去年11月份保持一致外，每次LPR下调都是1年期幅度最大，5年期要么不动，要么象征性的降一下，足见央行对于房贷的谨慎程度。
对正在还房贷的人来说，能减轻多少负担？
按贷款100万，房贷期限30年来算，5年期LPR调降10BP，月供每月可以减少约60元，合计30年减少利息大约21600元。
如果考虑到去年11月份和今年2月份共下调了10BP，对正在还房贷的人来说，月供已经减少了120元，30年利息已经减少了4万多块钱。
对还没买房的人来说，降息能否带来实惠？
关键要看银行的态度，因为这里牵扯到加点的问题。
融360研究院对全国41个城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年3月（数据采集期为2020年2月20日-2020年3月19日），全国首套房贷款平均利率为5.48%，环比下降4BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比下降5BP。
显然，在房住不炒的基调下，银行该加的基点依然不会少，顶多跟着央行的动作，5年期LPR降了5BP，加的基点也跟着降5BP，预计房贷利率未来只会小幅下降。
参考人民银行副行长刘国强在2月份接受《金融时报》的报道：LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
你有张良计，我有过墙梯。
5年期LPR降了，房贷利率到底降不降，关键看加点有多少，“非对称降息”，实际上已经表明了央行的态度。
因此，首套房、二套房利率能降到什么地步，只能是跟在央行的指挥棒后亦步亦趋。
03
关键的问题是，今年LPR还有多大下降空间？
这里要谈到银行负债结构的问题。
银行负债主要由居民和单位存款、同业负债（包括同业存放、拆入以及卖出回购）、债券发行和对央行负债构成。
存款成本，就是活期与定期存款利率。
同业负债成本一般由资金利率决定。
债券发行成本则是一级市场金融债利率。
对央行负债成本，由逆回购利率、MLF利率构成。
从去年11月份以来，银行的同业存单利率、央行的逆回购、MLF一直都在下降，这是推动LPR下降的直接动力。
但是，受流动性监管的影响，银行存款增速持续低于贷款增速，两者的“剪刀差”已经创出了近年以来的新高。
也就是说，银行“高息揽储”的意愿非常强，存款占银行负债至少6成以上，大家都在抢存款，这部分利率降不下去，银行贷出去的款没有息差可赚，LPR下行的空间就不会太大。
国盛宏观假设了两种情形。
1，重点看CPI，从1988年到现在，32年的时间里，央行从来没有在CPI明显高于存款基准利率的时间段出手，这也就意味着，只有通胀下降了，央行才可能调降存款利率，LPR才可能继续下降。
2，如果央行降低存款基准利率25BP，并将短端利率R007压降至2008年的低点，这将合计拉低银行负债成本20BP左右。
我们可以得出一个结论：降息到现在的地步，已经快逼近央行公开市场操作的极限了，政策工具箱里的存款利率极其重要，要等今年CPI什么时候下降。
到那个时候，LPR才会再次大幅下降，在此之前，LPR下降的速度，就像是老太太走路一样，慢慢挪。
04
下面来聊聊对房地产市场的影响。
从历史经验来看，每次降息的威力都非常强。
在2008年4季度，央行总共降息了5次，到2009年3月份，销售面积迅速反弹。
2012年6月、7月连续两次降息，到2013年1月，新建住宅价格同比指数转负为正。
从2014年11月至2015年底，央行连续降息6次，到2015年12月份，房价增速回正，一轮房价上涨潮席卷全国。
表面上看起来，似乎每次降息都能引发房地产回暖。
但是，大家考虑过没有，“房住不炒”是什么时候开始提出来的？
海通证券梳理了关于房住不炒的提法：在2016年12月中旬的高层经济工作会议上首次提出，随后2017年、2018年各提及了一次，2019年分别在3月、4月、7月、12月份提及了4次。
到了2020年，短短4个月时间，已经提及了5次！
图示来自海通证券研究所
蓝白总在重复一个观点：千万不要低估政策的定力。
2008-2009、2012-2013、2015-2017，降息确实带来了房价高涨，翻倍城市四处有，房价过万遍地走。
但是，2008-2017年，“房住不炒”的力度跟现在完全不可同日而语！
以2019年为例，上半年抢房、地王成风，跟现在一模一样。
7月30日，高层会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。
随后，8月2日，8月8日，8月14日，央行、银保监会、住建部3大部门连开3场会议。
市场随即做出反应，银行贷款、信托、房贷利率全线收紧，当月40家典型房企融资金额环比下跌58.15%，公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。
恒大率先开启“抢收潮”，金九银十变成“铜九铁十”，各地又开始上演降价维权的戏码。
05
当然，非对称降息会导致短期利率大幅下降，投机资金绕道进入楼市。
如同现在的深圳。
名下有一套红本在手的房子以及注册公司，备齐名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同，利用银行扶持小微企业的机会，拿出来抵押做低息贷款，只要上面不加码打压，银行就是睁只眼闭只眼，流程合规就没问题。
但是，对高层来说，既要降LPR，扶持小微企业，又要实现房住不炒。
“既要、又要”的目标下，一边是低得不能再低的企业短期融资利率，一边是固若金汤的房地产调控政策。
资金绕道流入房地产，你觉得银保监会、央行会无动于衷吗？
驻马店、广州、济南、海宁、青岛，松绑政策发布后就撤回，这些城市的决策者，一定比冲到楼市里疯狂投机的人聪明。
《证券时报》在4月15日、4月20日连续发布关于深圳楼市过热的报道，《中国证券报》4月13日、4月19日也发布了相关报道。
下一步，一旦等到《经济日报》、《经济参考报》等央媒瞄准“经营贷流入楼市”，到时会发生什么可想而知。
如果说去年7月30日的高层会议，吹响了房地产加码调控的号角。
那今年4月17日重提“房住不炒”的高层会议，则是2020年楼市的关键转折点。
这次毫无悬念的降息，反而让我闻到了暴风雨即将来临的味道。
如果说去年的矛头直指苏州，那今年的典型就是深圳！
在1周前关于喝茶费的文章里买房花100万喝茶费？这杯茶不妨再喝一会，蓝白表达过自己的看法：当深圳房价开始引起更高层面的关注，2020年房地产宽松边界达到极限，经营贷、消费贷、信用贷大网收紧，喝茶费自然会成为过眼云烟。
经济学家李迅雷前段时间感慨：在个案面前，要相信大数据；在大数据面前，要相信逻辑；在奇迹面前，要相信常识。
这句话快奏效了。
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